החלטה בתיק בר"ם 9016/11

1.             זוהי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון גונן), בגדרו נדחה ערעור מינהלי (אשר נפתח בטעות כ-עת"מ), שהגישה המבקשת על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז (להלן: ועדת הערר). במסגרת החלטה זו נדחה ערר שהגישה המבקשת על החלטת שמאי מכריע שמונה על ידי ועדת הערר להכריע בתביעה לפיצויים בגין פגיעה מתוכנית, שהגישו המשיבים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה).

           אביא להלן את תמצית הנתונים הצריכים להכרעה.

2.            המבקשת היא חליפתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים", אשר בתחומה אושרה תכנית הר/3/600/י"א (להלן: התכנית). תכנית זו הביאה לשינוי ייעוד המקרקעין שבתחומה "מאזור מגורים ב' ושב"צ ל-אזור מגורים ג' מיוחד, שצ"פ משולב בבנייני ציבור, שפ"פ ושצ"פ" - ובעיקרו של דבר איפשרה הקמת 3 בניינים בני 14 עד 16 קומות, שבהם 165 יחידות דיור, וזאת בעוד שלפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים במקרקעין 20 קוטג'ים טוריים בני 2 קומות.

3.            המשיבים הם בעלי 9 דירות מגורים המצויות בקומה שמינית ומעלה בשלושה בנייני-מגורים רבי-קומות, במקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית. בעקבות אישור התוכנית, הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" (שהמבקשת היא, כאמור, חליפתה) תביעות לפיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לתביעות אלו צורפו שומות של שמאי מטעמם שהצביעו על ירידת ערך שנגרמה לדירותיהם כתוצאה מאישור התוכנית. בעקבות עררים שהוגשו על-ידי המשיבים ועל-ידי בעלי דירות אחרים (שדירותיהם מצויות בקומות נמוכות יותר, בבניינים הנמצאים בתחום התכנית), מונה - בהתאם להחלטת ועדת הערר ובהסכמת הצדדים - שמאי מכריע, מר שאול אשרת, לדון בתביעות המשיבים ולקבוע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן - מהו שיעורה ומהו סכום הפיצוי שעל הועדה המקומית לשלם בגינה.

4.            השמאי המכריע קבע כי בגין אישור התכנית חלה ירידת ערך ביחס לדירותיהם של המשיבים. לאחת הדירות נקבעה ירידת ערך של 2,500$, וביחס לשמונה הדירות הנוספות נקבעה ירידת ערך של 5,000$ לכל דירה, נכון למועד הקובע. יצוין כי סכומי הפיצוי שנקבעו על-ידי השמאי המכריע מהווים, בממוצע, כ-2.5% משוויה של כל אחת מהדירות [למען שלמות התמונה יוער כי ביחס לדירות שבבעלותם של תובעים אחרים (שאינם המשיבים), המצויות מתחת לקומה שמינית - קבע השמאי המכריע כי לא חלה ירידת ערך בעקבות אישור התכנית].

5.            המבקשת הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע ובגדרו ביקשה לדחות את תביעות המשיבים לאור סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. סעיף זה קובע, כידוע, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תהיה פטורה מתשלום פיצויים בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: האחד - הפגיעה נגרמת על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחד מ-11 סוגי המקרים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה; השני - הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין" (להלן: דרישת הסבירות); והשלישי - "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" (להלן: דרישת הצדק).

          לטענת המבקשת, הפגיעה שנגרמה למשיבים בעקבות התכנית - המתבטאת, כאמור, בירידת ערך של כ-2.5% לכל דירה בממוצע (לפי קביעת השמאי המכריע) - איננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. בהקשר זה הפנתה המבקשת, בין היתר, לדברי כב' השופט י' טירקל ב-ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' נ' יהודית הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, 931-930 (2002) (להלן: עניין הורוויץ), לפיהם: "לדעתי, שיעור ירידת ערך של מקרקעין, שניתן לראותו כפגיעה מזערית שהרשות פטורה מלפצות עבורו, הוא כדי 3%-2% לכל היותר...".

          עוד טענה המבקשת כי אין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצויים, שכן לנוכח המצב התכנוני והפיזי שהיו קיימים במועד הקובע, המשיבים יכלו לצפות במידת סבירות גבוהה כי בשטח נשוא התוכנית החדשה ייבנו בניינים רבי-קומות בבנייה רוויה, כפי שהותר בתוכנית.

6.            בהחלטה מתאריך 16.8.2009 דחתה הועדה המחוזית את הערר בציינה, בין היתר, כי למרות שיעור הפגיעה הנמוך שנגרם לדירותיהם של המשיבים, לא נמצא מקום להתערב בעצם קביעתו של השמאי המכריע, וזאת לנוכח היקף ההתערבות המצומצמת בהכרעות מסוג זה. עוד נכתב בהחלטת ועדת הערר כדלקמן:

"...לקחנו גם בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו. נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה, אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה שתיגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו של דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו...". 

פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים

7.            על החלטת ועדת הערר הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון גונן). מכיוון שלא היתה מחלוקת כי פגיעתה של הוראת התכנית במקרקעין שבבעלות המשיבים באה בגדרי סעיף 200(1) לחוק התכנון והבנייה ("שינוי... בתנאי השימוש בקרקע..."), הדיון התמקד, איפוא, בשאלת התקיימותם של שני התנאים המצטברים הנוספים הקבועים בסעיף 200 לחוק (קרי: דרישת הסבירות ודרישת הצדק).

8.            בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד בחן את יישומה של ההלכה שנקבעה בדנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004) (להלן: דיון נוסף הורוויץ או הלכת הורוויץ), על נסיבות המקרה, וציין בהחלטתו כי ביחס לדרישת הסבירות - יש לבחון, בנוסף לירידת ערך הקרקע, גם את מידת פיזור הנזק וכן את האינטרס הציבורי החיוני הגלום בתוכנית.

          בית המשפט הנכבד קמא הדגיש כי בהתאם להלכת הורוויץ שיקולים אלו אינם מהווים רשימה סגורה וכי שאלת סבירות הפגיעה תיקבע בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו. עוד עמד בית המשפט הנכבד קמא בפסק דינו על כך שבהקשר זה אין להגדיר שיעור שעל-פיו בלבד "תיחתך" שאלת סבירותה של הפגיעה, ואין מקום לקבוע רף אחיד שלפיו פגיעות שמתחת ל-3% תיחשבנה, בהכרח, כפגיעות שהן בתחום הסביר.

          בית המשפט הנכבד קמא מצא עוד כי הועדה שקלה את מכלול השיקולים הרלבנטיים ויישמה את הלכת הורוויץ על נסיבות המקרה בצורה נכונה וללא פגם. קביעה זו, לצד העובדה שמדובר בפגיעה בדירות-מגורים, להבדיל מנכס המשמש להשקעה עסקית - הובילו את בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד למסקנה כי למרות שעל-פניו מדובר בפגיעות קלות ששיעור כל אחת מהן איננו עולה על 2.5% משווי הדירות - הן עוברות את תחום הסביר בנסיבות העניין.

          בנוסף קבע בית המשפט קמא הנכבד כי המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי במקרה דנא "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד ציין בפסק דינו כי בהתאם להלכת הורוויץ - מבחן הצדק עוסק בצדקת הפיצויים ולא בצדקת התכנית. מכוחו של תנאי זה מתחייבת בחינה של הנסיבות המיוחדות של כל נפגע ונפגע, להבדיל מבחינה של מצב המקרקעין כתוצאה מהפגיעה, או בדיקת היתרונות היחסיים הגלומים בתכנית הפוגעת. במקרה דנן - כל שטענה המבקשת בעניין זה הוא כי בעת רכישת הדירות היה על המשיבים (שבשעתו נהנו בעצמם מתכנית לבנייה רוויה, אשר בהתאם לה נבנו הבניינים שבהם מצויות הדירות שבבעלותן) לצפות כי באזור המקרקעין תאושרנה תוכניות נוספות לבנייה רוויה - ועל-כן, אין זה מוצדק לפצותם בגין התכנית. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר בנימוק שמדובר בציפייה סבירה לגבי בעלי הדירות המצויות מתחת לקומה השמינית בבניינים המושפעים מהתכנית, אך לא לגבי בעלי הדירות הגבוהות יותר, שלגביהן התכנית שאושרה היא חריגה. בית המשפט קמא הנכבד מצא כי קביעת הועדה בעניין זה עולה בקנה אחד עם חוות דעתו של השמאי המכריע, לפיה: הדירות בקומות העליונות היו אמורות להיות חשופות למרחב עירוני פתוח וליהנות מיתרון של מרחב ופרטיות - ויתרונות אלו נפגעו לאור גובה הבניינים החדשים שנבנו לפי התכנית. לפיכך, דחה בית המשפט הנכבד קמא את הערעור.

          מכאן הבקשה שלפני.

הטיעונים בבקשת רשות הערעור

9.            המבקשת טוענת כי מוצדק ליתן רשות ערעור כאן, על מנת להתוות את הפרשנות הנכונה להלכה הורוויץ וליישומה במקרים שבהם שיעור הפיצוי הוא כדוגמת המקרה דנן, ובמיוחד כאשר מדובר בהתפתחות טבעית של עיר ובבניינים חדשים שנבנים האחד ליד השני. לגישת המבקשת לעניין זה חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים (ראו: סעיפים 11-10 לבקשה).